فصل 5 (عملیات کارگزاری املاک و مستغلات) پیش نمایش فلش

Florida Real Estate Principles, Practices & Law> Chapter 5 (Real Estate Brokerage Operations)>کارتن

مرتبا در فصل 5 (عملیات کارگزاری املاک و مستغلات) عرشه (42) بارگذاری کارتن در حال بارگیری.

کلیه کارگزاران فعال املاک و مستغلات فلوریدا موظفند یک دفتر داشته باشند و دفتر را در اداره تجارت و آیین نامه حرفه ای (DBPR) ثبت کنند.

دفتر کارگزار باید حداقل از یک اتاق محصور در ساختمان ساختاری ثابت تشکیل شود که برای انجام مذاکرات و بسته شدن معاملات املاک و مستغلات ، حریم خصوصی را فراهم می کند.

پرونده ها ، سوابق و پرونده های معامله املاک و مستغلات قرار است در دفتر نگهداری شوند.

قانون فلوریدا نیازی به کارگزار ندارد که دارای تلفن ، میز ، حساب چک تجاری یا یک حساب Escrow باشد.

اگر منطقه بندی محلی اجازه می دهد ، دفتر کارگزار ممکن است در محل زندگی کارگزار باشد ، مشروط بر اینکه علامت مورد نیاز به درستی نمایش داده شود.

یک کارگزار ممکن است در یک کشور دیگر دارای یک دفتر یا دفاتر باشد ، به شرط آنكه كه كارگزار به صورت کتبی موافقت خود را برای همکاری با هرگونه تحقیقات آغاز شده در فصل 475 ، F. S.

همکاران فروش مجاز به باز کردن دفاتر خود نیستند.

آنها باید از یک دفتر نگهداری شده و به نام کارفرمای خود ثبت شده و کار کنند.

اگر یک کارگزار بخواهد از مکان های اضافی تجارت کند ، کارگزار باید هر مکان اضافی را به عنوان یک شعبه ثبت کند و هزینه های ثبت نام مناسب را بپردازد.

کمیسیون املاک و مستغلات فلوریدا (FREC) ممکن است اصرار داشته باشد که یک کارگزار در هر زمان که FREC تصمیم بگیرد که مشاغل انجام شده در مکانی غیر از دفتر اصلی ، از چنان ماهیتی که منافع عمومی نیاز به ثبت نام شعبه دارد ، یک دفترچه را باز و ثبت نام کند. بشر

علاوه بر این ، اگر تبلیغات یک کارگزار ، که دارای یک دفتر اصلی در جای دیگر است ، به یک دفتر شعبه در نظر گرفته شود ، به گونه ای است که باعث می شود مردم اعتقاد داشته باشند که دفتر نگرانی متعلق به کارگزار مورد نظر است.

اگر پناهگاه فقط برای حمایت از مشتریان و همکاران فروش در نظر گرفته شود ، یک پناهگاه موقت در یک زیر مجموعه که توسط یک کارگزار فروخته می شود ، شعبه ای نیست.

اما اگر همکاران فروش در آنجا اختصاص داده شوند ، منابع فروش لازم در دسترس هستند و معاملات فروش در آنجا نتیجه می گیرد ، پس ساختار موقت باید به عنوان شعبه ثبت شود.

به طور خلاصه ، ماندگاری ، استفاده و شخصیت فعالیتهایی که به طور معمول در دفتر انجام می شود یا پناهگاه تعیین می کند که آیا باید ثبت شود.

ثبت نام های صادر شده به دفاتر شعبه قابل انتقال نیست.

برای نشان دادن ، فرض کنید یک کارگزار تصمیم می گیرد یک دفتر شعبه را ببندد و یک دفتر شعبه جدید را در یک مکان متفاوت باز کند.

حتی اگر این اقدامات ممکن است در همان زمان انجام شود ، ممکن است ثبت نام دفتر بسته به دفتر دیگری منتقل نشود.

مکان جدید باید ثبت شود و هزینه پرداخت شده باشد.

یک کارگزار ممکن است در همان مدت مجوز یک دفتر شعبه را در همان مکان مجدداً با درخواست مجدداً مجوز شعبه بدون پرداخت هزینه اضافی مجدداً بازگشایی کند.

همکاران فروش به یک زیر مجموعه جدید در دست ساخت اختصاص می یابد.

همکاران در یک مرکز مدل کار می کنند.

معاملات فروش در مرکز مدل انجام می شود.

کارگزار موظف است مرکز مدل را به عنوان یک دفتر شعبه ثبت کند.

کارگزاران فعال املاک و مستغلات باید یک علامت رسمی را در قسمت بیرونی یا فضای داخلی ورودی به دفتر اصلی خود و کلیه دفاتر شعبه نشان دهند. علامت (ها) باید به راحتی توسط هر کسی که وارد دفتر می شود ، مشاهده و خوانده شود. علامت باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

• نام تجاری (اگر یکی استفاده شود)
• نام کارگزار
• کلمات ، "کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات" یا "LIC. دلال مسکن"

نام تجاری ثبت شده Mo Mo Realty است ، نام کارگزار Murl H. Crawford است ، و متن مورد نیاز "کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات" روی این علامت ظاهر می شود.

نام همکاران فروش و همکاران کارگزار در علامت ورودی لازم نیست.

با این حال ، اگر نام همکاران روی علامت ظاهر شود ، نام ها باید زیر نام کارگزار (ها) و عنوان مناسب ، همکار فروش یا همکار کارگزار باشد ، باید در کنار نام هر یک از همکاران ظاهر شود.

یک خط یا فضای قابل مشاهده باید نام کارگزاران املاک و مستغلات را از نام همکاران فروش یا همکاران کارگزار جدا کند.

اگر نهاد کارگزاری یک مشارکت ، شرکت ، شرکت با مسئولیت محدود (LLC) یا مشارکت با مسئولیت محدود باشد ، علامت باید حاوی اطلاعات زیر باشد (به تصویر زیر مراجعه کنید):

نام شرکت یا شرکت (یا نام تجاری ، در صورت استفاده از آن)

نام حداقل یک کارگزار فعال کلمات ، "کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات" یا "LIC. دلال مسکن"

شخص ممکن است به منظور ارائه فروش ، یا به منظور ایجاد یا القاء شخص دیگری برای خرید ، اجاره یا اجاره ، املاک و مستغلات واقع در املاک و مستغلات ، از هر طریق اطلاعات کاذب یا گمراه کننده ای منتشر نکند یا باعث شود. ایالت یا به منظور ایجاد یا القاء شخص دیگری برای کسب علاقه به عنوان به املاک و مستغلات واقع در ایالت.

هرکسی که تبلیغ کند یا نمایندگی کند که خدمات املاک و مستغلات را ارائه می دهد ، به عنوان کارگزار املاک و مستغلات عمل می کند.

بنابراین ، تبلیغات طبق قانون فلوریدا به عنوان یک فعالیت کارگزار در نظر گرفته می شود.

تمام تبلیغات باید به نام کارگزاری و تحت نظارت کارگزار باشد.

همکاران فروش ممکن است خدمات املاک و مستغلات را به نام خود تبلیغ نکنند.

کارگزار بدون توجه به اینکه چه کسی در واقع تبلیغات را تهیه می کند ، برای همه تبلیغات پاسخگو است.

انتشار اطلاعات دروغین یا گمراه کننده از طریق رادیو ، تلویزیون یا ماده کتبی به منظور القاء کسی به خرید ، اجاره ، اجاره یا کسب علاقه به عنوان به املاک و مستغلات غیرقانونی است.

اگر یک همکار فروش یک آگهی گمراه کننده را آماده کند ، هم کارگزار و هم دانشیار فروش می توانند نظم و انضباط داشته باشند.

تبلیغات شامل لوازم التحریر و پروانه های نامه ، کارت ویزیت ، علائم حیاط و بیلبورد ، تبلیغات روزنامه و مجله ، اینترنت ، رادیو و تلویزیون ، مواد تبلیغاتی و موارد دیگر است.

تمام تبلیغات باید به گونه ای بیان شود که افراد معقول بدانند که با یک مجوز املاک و مستغلات سر و کار دارند.

یک مجوز ممکن است خدمات املاک و مستغلات را به گونه ای تبلیغ نکند که مردم را گمراه کند که این پیشنهاد توسط یک شخص خصوصی به جای یک مجوز املاک و مستغلات انجام می شود.

تبلیغات باید به وضوح نام مجاز شرکت کارگزاری را نشان دهد.

تبلیغاتی که در فاش کردن نام مجوز شرکت کارگزاری ناکام هستند ، تبلیغات کور هستند.

به عنوان مثال ، تبلیغاتی که فقط شماره صندوق پستی ، شماره تلفن و/یا آدرس خیابان را ارائه می دهد ، یک تبلیغ کور است و ممنوع است.

اگر همکاران فروش مواد تبلیغاتی مانند آهنرباهای یخچال و دفترچه های یخچال ایجاد کنند ، باید نام مجاز شرکت کارگزاری را بر روی آنها قرار دهند.

مجوزها ممکن است نام شخصی خود را در تبلیغات وارد کنند به شرط آنکه نام خانوادگی خود را به عنوان ثبت شده در DBPR ثبت کنند.

تبلیغات ایجاد شده توسط همکاران فروش باید مستقیماً توسط کارگزار آنها نظارت شود.

همکاران فروش و کارگزاران آنها باید تبلیغات را برای صحت بررسی کنند و همچنین اطمینان حاصل کنند که این آگهی لغو می شود که به دلیل فروش یا لیست انقضا ، این ملک دیگر در بازار نیست.

مجوزها ممکن است نام مستعار آنها را در کارت ویزیت و تبلیغات نشان دهند ، اما تنها در صورتی که نام قانونی آنها به عنوان ثبت شده در DBPR نیز نشان داده شده باشد (به عنوان مثال ، رابرت "باب" اسمیت).

همکاران فروش ممکن است شماره تلفن و/یا آدرس خود را در کارت ویزیت خود نشان دهند به شرط اینکه این کارت همچنین نام شرکت کارگزاری را شامل شود.

FREC نیازی به شماره تلفن یا آدرس شرکت کارگزاری در تبلیغات ندارد.

تبلیغاتی که فقط یک شماره تلفن ، جعبه پست و/یا آدرس بدون نام مجاز شرکت کارگزاری ارائه می دهد.

مفاهیم کلیدی تبلیغات (1 از 2)

کلیه تبلیغات باید شامل نام شرکت کارگزاری باشد.

اگر یک مجوز نام شخصی را در آگهی وارد کند ، نام خانوادگی پروانه دار که در DBPR ثبت شده است نیز باید درج شود.

مجوزها ممکن است از نام مستعار خود در تبلیغات استفاده کنند ، مشروط بر اینکه نام قانونی آنها را به عنوان ثبت شده در DBPR نیز شامل شود.

آدرس و شماره تلفن کارگزاری لازم نیست در تبلیغات گنجانده شود (توجه داشته باشید که در مورد تبلیغات اینترنتی ، همانطور که بعداً مورد بحث قرار گرفت).

قوانین FREC صادر می کند که تبلیغات املاک و مستغلات نباید کلاهبرداری ، کاذب ، فریبنده یا گمراه کننده باشد. مجوزها باید هنگام ساخت تبلیغات املاک و مستغلات مراقبت کنند تا مطمئن شوند که آنها گمراه کننده نیستند. به مثال یک تبلیغ در زیر نگاهی بیندازید. آیا این تبلیغ گمراه کننده است؟

"جادار 4BR ، خانه 3BA در زیر مجموعه کریستال کاج. سقف جدید ژوئیه 2013. خانه در قسمت های چوبی است. آلفونزو "فونزی" لومباردی ، املاک عالی ، 333-222-4444 تماس بگیرید. "

آیا شماره تلفن در مثال فوق شماره مستقیم آلفونزو یا نسخه کارگزاری است؟

اگر شماره تلفن مجوز مستقیماً در زیر نام شرکت (یا مستقیماً در کنار آن) ظاهر شود ، به این ظاهر می دهد که شماره تلفن کارگزاری است.

برای جلوگیری از در نظر گرفتن این آگهی شخصی ، مجوز پس از شناسایی کارگزاری ، باید روشن کند که شماره تلفن شماره شخصی مجوز است و نه شماره اصلی کارگزار شرکت کارگزاری.

توصیه می شود هنگام استفاده از شماره تلفن مجوز در آگهی ، کلمه مستقیم ، سلول یا موارد مشابه در مجاورت شماره تلفن وارد شود.

انجام این کار به عموم مردم اطلاع می دهد که این شماره شماره تلفن کارگزاری نیست بلکه از مجوز است.

بنابراین ، یک تبلیغات بهتر ساخته شده از این طریق است:

"جادار 4BR ، خانه 3BA در زیر مجموعه کریستال کاج. سقف جدید ژوئیه 2013. خانه در قسمت های چوبی است. املاک عالیبا آلفونزو "فونزی" لومباردی ، (موبایل) 333-222-4444 تماس بگیرید. "

مفاهیم کلیدی تبلیغات (2 از 2)

هنگام تبلیغ در یک سایت اینترنتی ، نام شرکت کارگزاری باید در مجاورت یا بلافاصله بالاتر یا پایین تر از نقطه اطلاعات تماس ظاهر شود.

اطلاعات تماس با اطلاعات مربوط به هر وسیله ای برای تماس با شرکت کارگزاری یا مجوزهای شخصی ، از جمله آدرس پستی (ES) ، آدرس خیابان فیزیکی (ES) ، آدرس ایمیل (ES) ، شماره تلفن (های) یا Facsimile (FAX) اشاره دارد. شماره (های) تلفن.

قوانین مربوط به تبلیغات املاک و مستغلات مانع از فروش مجوزهای املاک و مستغلات املاک خود نمی شود.

مجوزهای املاک و مستغلات که دارای دارایی هستند و ملک را "توسط مالک" می فروشند ، ممکن است تبلیغات طبقه بندی شده خود را قرار دهند.

مجوزها ممکن است اطلاعات تماس شخصی آنها را در تبلیغات ، مانند شماره تلفن خانه و آدرس خیابان ملک شامل شوند.

لازم نیست که یک مجوز در تبلیغات نشان دهد که فروشنده دارای مجوز املاک و مستغلات است.

با این حال ، از آنجا که یک مجوز از دانش و تخصص برتر در املاک و مستغلات برخوردار است ، برای کاهش مسئولیت ، "توسط مالک" صاحب مجوز باید قبل از ورود به مذاکرات جدی که فروشنده دارای مجوز املاک و مستغلات است ، فاش کند.

افشای این واقعیت نیز باید در قرارداد فروش ثبت شود. چنین افشای این امر در انجمن ملی استانداردهای Realtors® استانداردهای عملی ضروری است.

NAR مستلزم آن است که REALTORS ® که تبلیغات املاک و مستغلات موجود را برای فروش یا اجاره نامه ای که در آن دارای یک مالکیت مالکیت است ، وضعیت خود را به عنوان صاحبان (یا صاحبخانه) و به عنوان Realtors® تبلیغ می کند.

مجوزهای در نظر گرفتن فروش ملکی که "توسط مالک" دارند باید ابتدا با کارگزار خود مشورت کنند و کتابچه راهنمای سیاست دفتر را بررسی کنند. برخی از کارگزاران انتظار دارند که مجوز از طریق دفتر کارگزاری این ملک را لیست کند.

درخواست تلفنی (1 از 2)

• Telemarketing به عنوان استفاده از تلفن به عنوان ابزاری برای بازاریابی برای درخواست خدمات مستقیم به عموم تعریف می شود.
• Telemarketing توسط قانون ایالتی و فدرال تنظیم می شود.
• قانون حمایت از مصرف کننده تلفن 1991 (TCPA) یک قانون فدرال در مورد درخواست های تلفنی است.

درخواست تلفنی به عنوان شروع تماس تلفنی به منظور تشویق خرید یا سرمایه گذاری در املاک ، کالاها یا خدمات تعریف شده است.

TCPA برای مصرف کنندگان که مایل به جلوگیری از تماس از راه دور هستند ، یک رجیستری ملی را ایجاد نکرد.

مصرف کنندگان بدون هیچ هزینه ای ممکن است درخواست کنند در لیست باشند.

Telemarketers ابتدا باید قبل از برقراری تماس از راه دور ، رجیستری ملی را جستجو کند.

*تماس ها به ساعات 8:00 صبح تا 9 بعد از ظهر محدود می شود.

قانون فدرال هر دو تماس های بین المللی (بین ایالت ها) و داخل (در ایالت) را شامل می شود.

قانون معاف است

(1) درخواست های سیاسی ؛(2) نظرسنجی های تلفنی (تماس گیرندگان ادعا می کنند که یک نظرسنجی انجام دهند ، اما چه کسی برای فروش کالا یا خدمات نیز پیشنهاد می کند ، باید رجیستری انجام ندهد). و (3) درخواست های خیریه.

متخلفان قانون فدرال ممکن است برای هر تماس غیرقانونی تا 11000 دلار جریمه شوند.

قانون تله همکاری فلوریدا از طریق وزارت کشاورزی و خدمات مصرف کننده اداره می شود.

فلوریدا یک درخواست درخواست فروش را برای مصرف کنندگان حفظ می کند. فلوریدا رجیستری خود را از ثبت نام ملی Do Not Calling Registry ساخته است.

متخلفان قانون تله مارکینگ فلوریدا ممکن است در هر تماس 10،000 دلار جریمه شود.

تفاوت عمده بین قوانین ایالتی و فدرال از راه دور از راه دور این است که قانون فلوریدا مجوزهای املاک و مستغلات را که در پاسخ به علامت حیاط "برای فروش" درخواست می کنند معاف می کند (به تصویر زیر مراجعه کنید).

با این حال ، قانون فدرال تماس های مربوط به فروش توسط صاحبان (FSBO) را معاف نمی کند.

کمیسیون ارتباطات فدرال (FCC) اخیراً حكم داد كه طبق قانون فدرال ، همكاران فروش املاک و مستغلات ممکن است با FSBO و صاحبان خانه با لیست های منقضی تماس نگیرند تا در صورتی که نام صاحبان ذکر شده در ملی ثبت نام کنند ، حتی اگر این لیست را فراخوانی نکنیدشماره تلفن صاحب خانه در یک علامت حیاط یا در تبلیغات روزنامه ظاهر می شود.

قانون فدرال استثنائات زیر را ارائه می دهد:

یک همکار فروش به نمایندگی از یک خریدار بالقوه ممکن است با فروشنده FSBO تماس بگیرد ، اما تنها در صورتی که همکار یک خریدار واقعی را که به این ملک علاقه مند است و مذاکره در مورد فروش دارد.

یک همکار فروش ممکن است با افرادی که همکار با آنها رابطه تجاری برقرار کرده است ، تماس بگیرد ، حتی اگر تعداد آن دسته از مشتریان در ثبت ملی باشد.

به عنوان مثال ، شرکتی که قبلاً یک ملک را ذکر کرده بود ، می تواند با مشتری سابق تماس بگیرد تا تا 18 ماه پس از پایان معاملات تجاری ، تجارت جدید را درخواست کند.

همکاران فروش ممکن است پس از استعلام یا درخواست تجاری (مانند مشتری که در یک خانه باز یا یک فروشنده FSBO ثبت نام کرده است که از یک همکار فروش درخواست کرده است) به مدت سه ماه با مشتری تماس بگیرند.

اگر یک همکار فروش با استثنائات ذکر شده در بالا ، FSBO یا لیست منقضی شده را صدا کند و صاحب خانه درخواست نمی کند ، همکار فروش باید آن را رعایت کند.

Telemarketers باید نام آنها ، نام تجاری و شماره تلفن تجاری را بیان کند.

بازاریابان تلفنی ممکن است شماره تلفن خود را مسدود نکنند.

کسب وکارهایی که از بازاریابی تلفنی استفاده می کنند باید رویه های مکتوب مربوط به سیاست های تماس شرکت ها را توسعه دهند و به آن ها پایبند باشند. کسب وکارها باید به پرسنل و پیمانکاران مستقل خود که درگیر درخواست تلفنی هستند، در مورد نگهداری و رویه های لیست تماس نگیرید، مشاوره داده و آموزش دهند.

شرکت های املاک و مستغلات که مایل به استفاده از بازاریابی تلفنی در استراتژی تجاری خود هستند باید لیست شماره تلفن های موجود در رجیستری را دریافت کنند.

دارندگان مجوز باید حداقل هر سه ماه یکبار در ثبت ملی جستجو کرده و شماره تلفن مصرف کنندگانی که ثبت نام کرده اند را از فهرست تماس خود حذف کنند.

همکاران فروش مراقب باشید: حتی اگر قانون ایالتی، صاحبان مجوز املاک و مستغلات را به منظور درخواست لیست معاف می کند، قانون فدرال این کار را نمی کند.

به دادگاه فدرال ختم نشوید؛قبل از بازاریابی تلفنی برای تجارت، قانون را بدانید!

درخواست تلفنی (2 از 2) درخواست فکس

قوانین FCC دستور می دهد که ارسال آگهی های ناخواسته به دستگاه فکس مسکونی یا تجاری بدون دعوت یا اجازه صریح قبلی گیرنده غیرقانونی است.

چهار الزامی که یک فرستنده باید قبل از ارسال فکس تبلیغاتی ناخواسته برای مصرف کننده داشته باشد در زیر خلاصه شده است:

1. فرستنده باید قبل از ارسال فکس تبلیغاتی ناخواسته، یک رابطه تجاری ثابت با گیرنده یا رضایت کتبی از گیرنده داشته باشد.
2. فرستنده باید شماره فکس گیرنده را داوطلبانه از گیرنده در چارچوب روابط تجاری ایجاد شده دریافت کرده باشد.
3. فرستنده باید به صراحت در صفحه اول آگهی قید کند که گیرنده حق انصراف از دریافت فکس های تبلیغاتی ناخواسته آینده را دارد.
4. فرستنده باید انصراف های دریافتی از گیرندگان را ظرف 30 روز پس از دریافت رعایت کند.

حساب های امانی یا امانی

به طور معمول، زمانی که خریدار پیشنهادی را در مورد ملک غیرمنقول ارائه می کند، خریدار برای نشان دادن حسن نیت خود مبنی بر جدی بودن خریدار در خرید ملک، مبلغی را در این پیشنهاد لحاظ می کند.

سپرده عبارت است از مبلغی پول یا معادل آن که به عنوان پول جدی یا پرداخت یا پرداخت جزئی در رابطه با یک معامله ملکی به دارنده پروانه املاک تحویل داده می شود.

به این گونه سپرده ها سپرده های حسن نیت یا سپرده صحافی نیز می گویند.

حساب امانی حسابی است برای واریز پولی که شخص ثالث بی علاقه (مثلاً کارگزار) در امانت برای دیگران نگه می دارد. از این رو اصطلاح صندوق های امانی.

صندوق های امانی شامل وجه نقد، چک، حواله و اقلامی است که می توانند به وجه نقد تبدیل شوند مانند اسناد و اموال شخصی.

علاوه بر سپرده های پول جدی ، کارگزاران برای دیگران پول در ارتباط با ملک لیزینگ ، مانند سپرده اجاره و سپرده های امنیتی ، اعتماد دارند.

کارگزاران ملزم به نگه داشتن سپرده های پول جدی از سپرده های اجاره ای نیستند.

با این حال ، هنگامی که حساب های جداگانه سپرده برای وجوه مربوط به فروش و وجوه مرتبط با اجاره بها می شود ، ردیابی صندوق های اعتماد آسان تر است.

پولی که به عنوان حسن نیت برای همراهی با پیشنهاد خرید یا اجاره املاک و مستغلات داده می شود.

مبلغ پول یا معادل آن ، به عنوان پول ، پرداخت یا پرداخت جزئی در رابطه با معامله املاک و مستغلات به یک مجوز املاک و مستغلات تحویل داده می شود.

حساب برای واریز پول که توسط شخص ثالث در اعتماد به دیگری برای امنیت در اختیار شما قرار می گیرد.

پول نقد ، چک ، سفارشات پول یا موارد دیگری که می توانند به پول نقد تبدیل شوند و در رابطه با معامله املاک و مستغلات توسط شخص ثالث نگهداری می شوند.

قانون مجوز املاک و مستغلات فلوریدا ، بازه زمانی برای واریز وجوه سپرده گذاری را صادر می کند.

همکاران فروش که از مشتری یا اصلی واریز می کنند ، باید آن را به کارگزار-کارمند خود تحویل دهند تا حداکثر تا پایان روز کاری بعدی.

هنگامی که یک همکار فروش یا یک کارمند (مانند پذیرنده) شرکت کارگزاری از طرف شرکت کارگزاری وجوه را می پذیرد ، کارگزار برای آن وجوه پاسخگو است.

بنابراین بسیار مهم است که کارگزاران در مورد اهمیت تغییر پول جدی به موقع ، پرسنل خود را آموزش دهند.

کارگزاران باید بلافاصله وجوه اعتماد را در یک حساب سپرده گذاری قرار دهند ، این بدان معناست که حداکثر تا پایان روز سوم کار پس از آنکه همکار فروش آنها (یا یک کارمند شرکت کارگزاری آنها) آن را دریافت کرده است (به تصویر زیر مراجعه کنید).

روز اول دوره سه روزه سه روزه همزمان با روزی است که همکار فروش باید سپرده را به کارگزار تبدیل کند.

فرض کنید که یک همکار فروش در روز سه شنبه واریزی از یک خریدار آینده نگر دریافت می کند (هیچ تعطیلات قانونی در آن صورت نمی گیرد).

همکار فروش تا پایان روز کاری بعدی (چهارشنبه) باید سپرده را به کارگزار تحویل دهد.

این کارگزار تا پایان روز سوم کاری (جمعه) برای واریز وجوه باید داشته باشد.

دوره زمانی سه روزه برای کارگزار برای واریز وجوه در روزی که همکار فروش برای تحویل وجوه به کارگزار نیاز دارد ، آغاز می شود.

(در این مثال ، روز اول دوره سه روزه چهارشنبه چهارشنبه است.)

حال فرض کنید که کارگزار فروش در روز سه شنبه از یک خریدار احتمالی در دفتر کارگزاری ودیعه دریافت کند (بدون تعطیلی قانونی) و کارشناس فروش چک را در همان روز (سه شنبه) به کارگزار تحویل دهد.

چه زمانی کارگزار باید وجوه را به حساب امانی واریز کند؟

روز دریافت سپرده امانی روز سه شنبه بود.

کارگزار باید وجوه را تا پایان کار در سومین روز کاری پس از دریافت وجوه توسط کارگزاری واریز کند.

سه روز کاری چهارشنبه، پنجشنبه و جمعه است.

بنابراین کارگزار تا پایان سومین روز کاری (جمعه) فرصت دارد وجوه را واریز کند.

بنابراین این واقعیت که همکار فروش به جای اینکه منتظر بماند، چک امانی را روز سه شنبه به کارگزار تحویل داد.

چهارشنبه هیچ تفاوتی در مورد زمان واریز وجوه توسط کارگزار نداشت.

هنگام محاسبه روز واریز وجوه توسط کارگزار، روزی که خریدار (یا مستاجر اگر این ودیعه اجاره باشد) وجوه را به کارگزاری می دهد در روزهای کارگزار حساب نمی شود.

اولین روز از دوره زمانی سه روز کاری همیشه از روز کاری پس از تحویل چک به کارگزاری شروع می شود.

به خاطر داشته باشید که یک کارگزار برای واریز وجوه لازم نیست تا سومین روز کاری صبر کند.

کارگزار می تواند زودتر سپرده گذاری کند.

کارگزار همچنین می تواند بدون دخالت کارمند فروش، سپرده را مستقیماً دریافت کند.

در این مورد نیز همین قاعده صادق است: کارگزار تا پایان سومین روز کاری فرصت دارد واریز را انجام دهد.

اگر چک امانی شخصاً به کارگزار فروش داده شود، بهترین اقدام این است که از خریدار احتمالی بخواهید که یک چک جدید قابل پرداخت به حساب امانی کارگزار بنویسد.

اما در صورتی که این امر عملی نباشد، همکار فروش باید فوراً چک را ظهرنویسی کرده و عبارت «فقط برای واریز به (نام حساب امانی)» را قید کرده و آن را به کارگزار تحویل دهد.

چک های تاریخ گذشته و وجوه ناکافی

گاهاً ممکن است به دارنده پروانه یک چک تاریخ گذشته (که یک سفته در نظر گرفته می شود) به عنوان ودیعه پولی جدی داده شود.

در برخورد با چنین رسوباتی باید بسیار احتیاط کرد.

قبل از پذیرش چک تاریخ گذشته باید تأیید فروشنده را دریافت کنید.

پس از پذیرش، کارگزار باید ابزار را در محل مناسبی مانند گاوصندوق اداری تا زمانی که تاریخ چک جاری شود، ایمن کند و سپس بلافاصله چک را به حساب امانی کارگزار واریز کند.

یک کارگزار مسئولیت عدم پرداخت یک چک سپرده را بر عهده نخواهد گرفت ، به شرط اینکه کارگزار به موقع چک را به حساب سپرده سپرده می دهد و سهل انگاری مقصر خود کارگزار باعث نمی شود که این چک مورد تقدیر قرار نگیرد.

کارگزاران ممکن است یک حساب سپرده گذاری دارای علاقه یا عدم علاقه در یک بانک تجاری فلوریدا ، اتحادیه اعتباری یا انجمن پس انداز را حفظ کنند.

برخی از کارگزاران مسئولیت و مسئولیت حفظ یک حساب سپرده را نمی خواهند. درعوض آنها ممکن است یک شرکت عنوان مستقر در فلوریدا را انتخاب کنند که دارای قدرت اعتماد برای حفظ وجوه سپرده گذاری باشد ، یا در عوض ، در صورت تعیین در قرارداد فروش ، یک وکیل فلوریدا ممکن است وجوه را سپرده دهد.

امضا کننده حساب سپرده

قوانین FREC کارگزاران را ملزم می کند که در تمام حساب های سپرده کارگزاری خود امضا کنند.

حساب های سپرده باید هر ماه به درستی آشتی شود و کارگزار باید آشتی های ماهانه بانکی را بررسی ، امضا و تاریخ کند.

کارگزار ممکن است شخص دیگری مانند حسابدار را تعیین کند تا در دوره عادی تجارت ، چک را در حساب امضا کند.

کارگزاران هنگام واگذاری مسئولیت های سپردن به شخص دیگری باید از احتیاط استفاده کنند.

قانون فلوریدا کارگزار را برای بررسی مراحل حسابداری سپرده کارگزاری برای اطمینان از رعایت قانون مجوز فلوریدا پاسخگو می داند.

شرکت عنوان و وکالت سپرده

هنگامی که سپرده با یک شرکت عنوان یا با وکیل قرار می گیرد ، باید از روش زیر استفاده شود:

مجوز املاک و مستغلات که قرارداد فروش را تهیه کرده یا ارائه کرده است باید در مورد توافق نامه خرید و فروش نام شرکت عنوان (یا نام وکالت ، در صورت لزوم) ، آدرس و شماره تلفن را نشان دهد.

حداکثر 10 روز کاری پس از هرگونه سپرده تحت شرایط قرارداد فروش ، کارگزار مجوز باید درخواست تأیید کتبی دریافت سپرده را داشته باشد. درخواست کارگزار به شرکت عنوان (یا وکیل) باید کتبی باشد.

اگر این سپرده توسط یک شرکت عنوان یا توسط وکیلی که به طور کتبی توسط فروشنده یا نماینده فروشنده نامزد شده است ، برگزار شود ، تأیید این امر از بین می رود.

حداکثر 10 روز کاری پس از تاریخ کارگزار درخواست کتبی برای تأیید سپرده ، کارگزار باید یک نسخه از تأیید کتبی را به کارگزار فروشنده ارائه دهد.

اگر شرکت عنوان (یا وکیل) نتوانست تأیید کتبی را به کارگزار ارائه دهد ، این اطلاعات باید حداکثر 10 روز کاری پس از درخواست تأیید سپرده ، به کارگزار فروشنده داده شود. اگر فروشنده توسط یک کارگزار نمایندگی نشود ، کارگزار مجوز باید مستقیماً به فروشنده اطلاع دهد.

بعضی اوقات ، قرارداد خرید و فروش به خریدار نیاز دارد تا بیش از یک واریز پول با جدیت داشته باشد.

به عنوان مثال ، این قرارداد ممکن است اظهار داشته باشد که خریدار در زمان پذیرش قرارداد توسط فروشنده و سپس سپرده دوم 15000 دلار 30 روز پس از امضای قرارداد توسط فروشنده ، مبلغ 5000 دلار واریز پول را در زمان پذیرش قرارداد 15،000 دلار تهیه می کند.

هنگامی که قرارداد به بیش از یک سپرده جدی نیاز دارد ، روال توضیح داده شده در بالا باید برای هر سپرده مشخص شده در توافق نامه خرید و فروش استفاده شود.

قانون مجوز املاک و مستغلات فقط حسابهای سپرده گذاری کارگزار را اداره می کند. یک کارگزار ممکن است به دلیل عدم پیروی از روال توضیح داده شده در بالا ، در معرض رشته اداری باشد.

با این حال ، از آنجا که قانون مجوز املاک و مستغلات فقط حسابهای سپرده گذاری کارگزار را اداره می کند ، FREC هیچ صلاحیتی در مورد شرکت عنوان یا وکیل که به عنوان نماینده سپرده مورد استفاده قرار گرفته است ، ندارد.

کارگزار تحت فصل 475 ، F. S. ، برای تحویل وجوه به نماینده سپرده در همان بازه زمانی مورد نیاز برای واریز وجوه به حساب Escrow کارگزار لازم است.

بنابراین ، کارگزار باید پس از دریافت سپرده توسط کارگزاری ، وجوه را به نماینده سپرده تحویل دهد.

مقررات اصلی قانون مربوط به حساب های شرکت و وکیل سپرده گذاری

نام ، آدرس و شماره تلفن شرکت عنوان یا وکیل را در قرارداد فروش مشخص کنید.

کارگزار مجوز باید ظرف 10 روز کاری به شرکت عنوان (یا وکیل) درخواست کند تا تأیید کتبی سپرده را ارائه دهد (مگر اینکه این سپرده توسط یک شرکت عنوان یا یک وکیل به صورت کتبی توسط یک فروشنده یا نماینده فروشنده نامزد شود).

در طی 10 روز کاری ، کارگزار مجوز باید یک نسخه از تأیید یا اخطار کتبی را برای کارگزار فروشنده ارائه دهد که هیچ تأییدیه ای دریافت نشده است.

حسابهای سپرده گذاری بهره

اگر حساب Escrow کارگزار یک حساب کارگزار باشد ، کارگزار باید قبل از قرار دادن وجوه در این نوع حساب ، مجوز کتبی از همه طرفین دریافت کند.

مجوز کتبی باید مشخص کند که چه کسی حق دریافت بهره به دست آمده را دارد.

کارگزار ممکن است سود به دست آمده را دریافت کند ، اما تنها در صورت توافق توسط همه طرفین به طور خاص توافق شده است.

یک کارگزار می تواند توسط FREC به دلیل عدم تأمین مجوز کتبی کلیه علاقه مندان قبل از قرار دادن وجوه Trust (Escrow) در یک حساب Escrow با بهره ، نظم و انضباط داشته باشد.

ضبط و نگهداری

کارگزاران باید سوابق تجاری ، کتاب ها و حساب های تجاری را مطابق با قوانین و قوانین کمیسیون فلوریدا نگه دارند و آنها را در هر زمان معقول برای حسابرسی یا چک های نقطه ای توسط DBPR در دسترس قرار دهند.

سوابق باید حداقل برای پنج سال از تاریخ دریافت پول ، وجوه ، سپرده یا چک های واگذار شده به کارگزار حفظ شود.

علاوه بر این ، سوابق باید حداقل پنج سال از تاریخ هرگونه توافق نامه اعدام شده ، از جمله توافق نامه های کارگزاری خریدار ، توافق نامه های لیست ، پیشنهادات برای خرید ، توافق نامه های مدیریت املاک ، اجاره نامه یا اجاره نامه یا هر توافق نامه کتبی یا کلامی دیگر که درگیر آن است ، حفظ شود. خدمات کارگزار.

اگر سوابق یک کارگزار موضوع دادخواست بوده یا به عنوان مدرک دادخواهی خدمت کرده اند ، سوابق مربوطه باید به مدت دو سال فراتر از نتیجه اقدامات مدنی یا نتیجه گیری یک دادرسی استیناف حفظ شود ، اما به هیچ وجه کمتر ازپنج سال.

مفاهیم کلیدی در مورد حساب های سپرده گذاری

• کارگزار ممکن است یک حساب سپاه را در یک بانک فلوریدا ، انجمن پس انداز یا اتحادیه اعتباری باز کند.
• کارگزار باید یک امضا کننده در حساب Escrow باشد.
• کارگزار باید اظهارات آشتی ماهانه را بررسی ، امضا و تاریخ کند.
• کارگزار باید رویه های حسابداری سپرده گذاری شرکت را بررسی کند.
• اگر کارگزار تصمیم به افتتاح حساب سپرده گذاری نکند ، ممکن است وجوه توسط یک شرکت عنوان یا در حساب اعتماد یک وکیل نگهداری شود.
• کارگزاران باید بدون توجه به اینکه وجوه سپرده گذاری تعهد شده است (یا دو سال پس از دادخواست در صورت فراتر از دوره پنج ساله) ، سوابق معاملات املاک و مستغلات را به مدت پنج سال حفظ کنند.

پول برای حفظ حساب سپاه

یک کارگزار مجاز است مبلغ حداکثر 1000 دلار از صندوق های شخصی یا کارگزاری را در حساب Escrow Sales قرار دهد.

کارگزاران ممکن است 5000 دلار از پول خود را در یک حساب Escrow مدیریت املاک نگه دارند.

توصیه می شود که کارگزاران صندوق های سپرده فروش را جدا از صندوق های Escrow مدیریت املاک نگه می دارند.

با این حال ، قانون فلوریدا نیازی به حساب های فروش جداگانه فروش و حساب های Escrow مدیریت املاک ندارد.

اگر یک کارگزار وجوه امانی فروش و وجوه امانی مدیریت دارایی را در یک حساب امانی نگهداری کند، مقدار وجوه شخصی یا وجوه کارگزاری در حساب نمی تواند از 5000 دلار تجاوز کند.

کارگزاری که یک حساب امانی نگهداری می کند باید یکی از امضاکنندگان این حساب باشد.

حساب امانی باید هر ماه به درستی تطبیق داده شود، و کارگزار باید تطبیق ماهانه را بررسی، امضا و تاریخ گذاری کند.

بسیاری از کارگزاران برای رسیدگی به سپرده ها و پرداخت های روزانه به حسابدار یا حسابدار متکی هستند.

با این حال، قانون فلوریدا کارگزار را برای بررسی رویه های حسابداری امانی شرکت کارگزاری برای اطمینان از انطباق با قانون مجوز فلوریدا مسئول می داند.

سوء استفاده از وجوه امانی

کارگزاران نمی توانند سپرده های امانی را با انواع دیگر صندوق ها ترکیب یا ترکیب کنند.

اختلاط وجوه عمل غیرقانونی اختلاط وجوه خریدار، فروشنده، مستاجر یا صاحبخانه با پول خود کارگزار یا مخلوط کردن پول امانی با وجوه شخصی یا وجوه دلالی کارگزار است.

تمام وجوه امانی سپرده شده در یک حساب امانی باید در آن حساب نگهداری شود تا زمانی که تراکنش بسته شود یا انجام سایر شرایط امانی رخ دهد یا تا زمانی که به طور قانونی واگذار شود.

سوء استفاده از دارایی دیگری، کارگزار را در معرض اتهامات تبدیل قرار می دهد.

تبدیل عبارت است از کنترل یا استفاده غیرمجاز از دارایی شخصی شخص دیگر.

اطلاعیه و مراحل تسویه حساب

هنگامی که یک کارگزار مسئولیت نمایندگی امانی را در یک معامله ملکی به عهده می گیرد، سپرده متعلق به سپرده گذار (به عنوان مثال، خریدار احتمالی) است تا زمانی که طرف دیگر (مثلاً فروشنده) پیشنهاد را بپذیرد و آن را خریداری کند. مقداری سود یا حقوق صاحبان سهام در وجوه سپرده شده

کارگزار نباید تا زمانی که معامله بسته نشده است، سپرده را به طرف مقابل تحویل دهد، مگر در مواردی که همه طرفین معامله بر آن دستور داده و توافق کرده باشند.

فصل 475، F. S.، یک فرآیند حل و فصل اختلاف را زمانی ارائه می کند که خواسته های متناقضی بین طرفین وجود داشته باشد یا یک کارگزار با حسن نیت نسبت به اینکه چه کسی استحقاق دریافت وجوه سپرده شده را دارد، شک دارد.

خریدار و فروشنده در مورد پرداخت اموال امانی مطالباتی را مطرح می کنند که متناقض است و قابل حل نیست.

خواسته های متناقض زمانی رخ می دهد که خریدار و فروشنده مطالباتی را در مورد پرداخت اموال امانی مطرح می کنند که متناقض است و قابل حل نیست.

اگر یک کارگزار که یک حساب سپرده گذاری را در اختیار دارد ، خواسته های متناقضی را در مورد املاک سپرده دریافت می کند ، کارگزار باید در طی 15 روز کاری پس از دریافت خواسته های متناقض ، به صورت کتبی به FREC اطلاع دهد ، مگر اینکه به طور خاص معاف شود.

علاوه بر این ، کارگزار باید طی 30 روز کاری از زمانی که کارگزار خواسته های متناقض را دریافت می کند ، یکی از چهار روش حل و فصل (یا فرار) را ایجاد کند.

به عنوان مثال ، اگر یک کارگزار 10 روز کاری منتظر گزارش خواسته های متضاد باشد ، کارگزار فقط 20 روز کاری باقی مانده است تا یکی از مراحل تسویه حساب را اجرا کند.

چهار روش تسویه حساب

چهار روش تسویه حساب به شرح زیر است:

اگر همه طرفین رضایت کتبی بدهند ، ممکن است اختلاف نظر واسطه شود. واسطه گری یک فرایند غیررسمی و غیرعادی است که برای دستیابی به توافق مذاکره شده است. اگر روند واسطه گری غیر اتصال طی 90 روز پس از آخرین تقاضای طرف برای وجوه مورد مناقشه ، با موفقیت انجام نشود ، مجوز باید یکی از سه روش تسویه حساب دیگر را به کار گیرد.

داوری فرایندی است که به موجب آن ، با رضایت کتبی قبلی همه طرفین به اختلاف ، موضوع به شخص ثالث بی علاقه ارسال می شود.

هر طرف پرونده خود را به شخص ثالث ارائه می دهد ، که به نفع یک طرف یا طرف دیگر حکم لازم را صادر می کند. طرفین باید از قبل موافقت کنند تا از تصمیم نهایی داور پیروی کنند.

اگر طرفین مورد مناقشه نتوانند موافقت کنند ، یک طرف مشاجره ممکن است دادخواستی را تشکیل دهد تا موضوع در دادگاه حل شود.

چنین فرایندی قانونی دادخواست نامیده می شود. دادخواست می تواند شامل هر دو روش دادگاه باشد:

اگر کارگزار ادعای مالی در مورد صندوق های مشاجره شده را نداشته باشد ، کارگزار می تواند وجوه را با ثبت دادگاه واریز کند. سپس کارگزار از این پرونده بهانه می شود و احزاب مورد مناقشه پرونده خود را در دادگاه استدلال می کنند.

این مراحل دادگاه interpleader نامیده می شود. قضاوت اعلامیه

کارگزارانی که معتقدند حق بخشی از صندوق های مورد مناقشه را دارند می توانند یک دادگاه به نام حکم اعلان را تشکیل دهند.

در این مراحل دادگاه ، قاضی حقوق هر یک از طرفین را در مورد صندوق های سپرده مورد مناقشه اعلام می کند.

1. سفارش پرداخت سپرده (EDO).

کارگزار ممکن است درخواست کند که کمیسیون دستور پرداخت صادر کننده (EDO) را صادر کند ، تعیین اینکه چه کسی حق دارد وجوه مناقشه ای را صادر کند.

اگر وجوه در حساب سپاه یک وکیل نگهداری شود یا توسط یک شرکت عنوان نگهداری شود ، FREC یک EDO صادر نمی کند.

یک روش EDO فقط در صورتی در دسترس است که وجوه در یک حساب کارگزاری Escrow نگه داشته شود. اگر کارگزار به صورت کتبی مطلع شود که کمیسیون EDO را صادر نمی کند ، کارگزار باید از یکی دیگر از مراحل تسویه حساب استفاده کند.

در چنین مواردی ، کارگزار باید به کمیسیون اطلاع دهد که از روش تسویه حساب استفاده خواهد شد. در صورت حل و فصل اختلاف بین طرفین یا اگر موضوع قبل از صدور EDO به دادگاه برود ، قوانین FREC به یک کارگزار نیاز دارد تا ظرف 10 روز کاری به کمیسیون اطلاع دهد.

برای به یاد آوردن چهار روش تسویه حساب ، مرد مخفف را به خاطر بسپارید:

M واسطه (غیر اتصال) یک داوری (اتصال) L دادخواست E ترتیب پرداخت سپرده (EDO)

اگر مجوز املاک و مستغلات بلافاصله یکی از چهار روش تسویه حساب را به کار گیرد و از دستور یا حكم حاصل پیروی كند ، ممكن است شکایتی علیه مجوز به دلیل عدم حساب یا تحویل اموال سپرده شده ارائه نشود (واسطه از اقدامات انضباطی مصونیت دارد).

سه استثناء در مورد اخطار و تسویه حساب برای حسابهای سپرده فروش وجود دارد:

کارگزارانی که در مورد یک قرارداد فروش مسکونی که توسط HUD در فروش املاک متعلق به HUD استفاده شده است ، به یک سپرده پول جدی واگذار شده اند ، از مراحل اعلامیه و تسویه حساب در فصل 475 ، F. S معاف هستند.

در چنین مواردی ، کارگزار موظف است توافق نامه HUD را برای پیروی از الزامات مشارکت کارگزار دنبال کند.

اگر یک خریدار یک واحد آپارتمان مسکونی به موقع به یک مجوز کتبی از قصد خریدار برای لغو قرارداد طبق مجازات قانون Condominium تحویل دهد ، مجوز ممکن است بدون اطلاع کمیسیون یا آغاز هر یک از تسویه حساب ، املاک سپرده شده را به خریدار بازگرداند. رویه ها

اگر یک خریدار املاک و مستغلات با حسن نیت نتواند شرایط مندرج در بند تأمین اعتبار یک قرارداد برای فروش و خرید را برآورده کند ، مجوز ممکن است بدون اطلاع کمیسیون یا شروع هر یک از مراحل تسویه حساب ، وجوه سپرده شده را به خریدار بازگرداند.

اگرچه طبق قانون لازم نیست ، مجوزها هشدار می دهند که در صورت آزاد کردن وجوه سپرده شده ، بدون اینکه نخست طرفین را برای توافق در مورد اینکه چه کسی حق وجوه را دارد ، می توانند خود را در معرض مسئولیت مدنی قرار دهند.

Florida Realtors® فرم های از پیش چاپی را ایجاد کرده است که می تواند برای به دست آوردن مجوز کتبی همه طرفین برای آزادسازی وجوه سپرده شده استفاده شود.