درک بازارهای اولیه در مقابل ثانویه در املاک و مستغلات

به مدت 43 سال ، روندهای نوظهور در املاک و مستغلات یکی از گزارش ها و گزارش های پیش بینی شده در صنعت املاک و مستغلات بسیار خوانده شده و بسیار مورد توجه بوده است.

در جدیدترین گزارش ، روندهای نوظهور در املاک و مستغلات 2022 ، شرکت خدمات بین المللی حرفه ای PWC و موسسه زمین شهری (ULI) به طور مشترک چشم انداز صنعت املاک و مستغلات از جمله بخش های املاک ، روند توسعه و کلانشهرها را ارائه می دهند.

به طور سنتی ، بازارهای اولیه یا شهرهای دروازه میزان قابل توجهی از سرمایه گذار را به خود جلب کرده اند ، در حالی که به طور کلی بازارهای ثانویه رد می شوند.

با این حال ، همانطور که روندهای نوظهور خاطرنشان می کند ، این همه گیر برخی از فرضیات طولانی مدت بازارهای املاک را ناراحت کرده است. در حقیقت ، بیش از 10 سال ، شهرهای دروازه بازار اولیه محبوبیت خود را از دست داده اند در حالی که بازارهای ثانویه در بین بهترین مکان ها برای چشم انداز کلی املاک و مستغلات قرار دارند.

در این مقاله ، ما بهترین بازارهای اولیه و ثانویه روند نوظهور را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ذکر خواهیم کرد و در مورد برخی از عوامل مورد بحث در مورد سرمایه گذاری در دروازه اولیه و بازارهای ثانویه کوچکتر بحث خواهیم کرد.

• بازارهای املاک و مستغلات به طور کلی به عنوان اولیه ، ثانویه و سوم طبقه بندی می شوند.
• بازارهای اولیه املاک و مستغلات همچنین به عنوان دروازه یا بازارهای تأسیس شناخته می شوند که دارای پایه های جمعیت زیادی و تولید ناخالص داخلی هستند.
• شیکاگو ، لس آنجلس ، نیویورک و سانفرانسیسکو چهار بازار اصلی املاک و مستغلات هستند.
• بازارهای ثانویه املاک و مستغلات محل زندگی سریع جمعیت و بازارهای شغلی هستند.
• نشویل ، رالی/دورام ، ققنوس و آستین بازارهای ثانویه املاک و مستغلات هستند که همچنین به عنوان بهترین چشم انداز املاک و مستغلات در کشور رتبه بندی می شوند.
• هر دو بازار املاک و مستغلات اولیه و ثانویه ممکن است فرصت هایی را برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات ارائه دهند.
• عواملی که باید هنگام انتخاب بازار املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری در نظر بگیرید شامل رشد شغلی و جمعیت ، قیمت خانه ، عرضه و تقاضا و بازده بالقوه سرمایه گذاری است.

نحوه طبقه بندی بازارهای املاک و مستغلات

بازارهای املاک و مستغلات به طور کلی به سه نوع بازار طبقه بندی می شوند:

در صنعت املاک و مستغلات یا لیست معیارهایی که باعث می شود یک بازار اولیه و ثانویه دیگر باشد ، تعریف استانداردی وجود ندارد. اما به عنوان یک قانون شست ، سرمایه گذاران اغلب به عواملی مانند جمعیتی ، رشد و رشد شغلی و امکانات در هنگام رتبه بندی بازارهای املاک و مستغلات به عنوان ابتدایی ، ثانویه یا سوم نگاه می کنند.

نحوه طبقه بندی بازار املاک و مستغلات نیز ممکن است بر انتظار سرمایه گذار برای اصول بازار ، قیمت املاک ، عرضه و تقاضا ، بازده بالقوه و استراتژی کلی سرمایه گذاری تأثیر بگذارد.

بازار اصلی املاک و مستغلات چیست؟

بازارهای اولیه املاک و مستغلات - همچنین به عنوان بازارهای دروازه یا بازارهای تأسیس شناخته می شوند - بیشتر به دلیل داشتن رهبران اقتصادی کشور ، با پایگاه های جمعیتی زیاد و سهم بزرگ در تولید ناخالص داخلی ایالات متحده شناخته می شوند.

اگرچه بازارهای اولیه املاک و مستغلات به طور کلی کندتر از بازارهای ثانویه املاک و مستغلات رشد می کنند ، اما هنوز هم ممکن است فرصت های قابل توجهی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات ارائه دهند.

ویژگی های بازار اولیه املاک و مستغلات

بازارهای اولیه املاک و مستغلات با عوامل مختلفی از جمله جمعیت ، تولید ناخالص داخلی و قیمت بالای مسکن مشخص می شوند.

متوسط اندازه جمعیت یک بازار اولیه حدود 3. 1 میلیون نفر است که بازارهای بزرگ املاک و مستغلات اولیه مانند لس آنجلس و شهر نیویورک به ترتیب 18. 7 میلیون نفر از ساکنان و 8. 4 میلیون نفر ساکن هستند.

در حالی که بازارهای اولیه املاک و مستغلات تقریباً همان جمعیت با بازارهای ثانویه دارند ، بازارهای اولیه 44 ٪ تولید اقتصادی بیشتری تولید می کنند. بازارهای اولیه املاک و مستغلات تولید ناخالص داخلی بیش از 5. 3 تریلیون دلار تولید می کنند ، در مقایسه با کل تولید ناخالص داخلی حدود 3. 6 تریلیون دلار برای کلیه بازارهای ثانویه.

بازارهای اولیه همچنین در محل زندگی برخی از نوآورانه ترین و تحصیل کرده ترین نیروی کار در کشور و همچنین برخی از گرانترین قیمت های مسکن قرار دارند. به گفته Zillow ، ارزش معمولی یک خانه ردیف قیمت متوسط 312،728 دلار (تا 31 اکتبر 2021.) با مقایسه ، ارزش معمولی یک خانه در سانفرانسیسکو 1،526،099 دلار و 696،083 دلار در بوستون است.

10 بازار برتر املاک و مستغلات برتر

زیر گروه های اولیه بازار املاک و مستغلات

روند نوظهور در املاک و مستغلات 2022 بازارهای اولیه املاک و مستغلات را به 3 زیر گروه مختلف طبقه بندی می کند:

• تولیدکنندگان چندتایی مانند شیکاگو ، لس آنجلس ، سان خوزه و سیاتل بزرگتر ، متنوع تر و اقتصادی تر از سایر بازارهای اولیه املاک و مستغلات هستند. این شهرها دارای یک پایه اشتغال قابل توجهی از کارگران STEM (علوم ، فناوری ، مهندسی و ریاضیات) هستند و بر اساس تولید ناخالص داخلی سرانه تولید می شوند. اگرچه قیمت املاک و مستغلات زیاد است ، اما این زیر گروه ها هنوز مقدار قابل توجهی از دلار سرمایه گذاری را به خود جلب می کنند.
• مراکز دانش و نوآوری مانند بوستون ، منهتن ، سانفرانسیسکو و واشنگتن دی سی محل زندگی تحصیل کرده ترین نیروی کار در کشور هستند. به دلیل بخشی از قیمت های بالا در املاک و مستغلات و شهرهای شلوغ ، این بازارها در طول همه گیر شاهد میزان قابل توجهی از مهاجرت خارج از کشور بودند. با این حال ، به نظر می رسد بسیاری از این بازارها با بازگشایی اقتصاد در حال بهبود هستند.
• زیر گروه اصلی بازار مجاور از شهرهای اطراف مناطق مترو پر هزینه مانند لس آنجلس ، سانفرانسیسکو و شهر نیویورک تشکیل شده است. بازارهای املاک و مستغلات مانند امپراتوری داخلی و شمال نیوجرسی از مهاجرت خارج از کشور در طول بیماری همه گیر بهره مند شدند ، اگرچه تأثیر طولانی مدت در بازارهای محلی املاک و مستغلات هنوز دیده نمی شود.

بازار املاک و مستغلات ثانویه چیست؟

بازارهای ثانویه املاک و مستغلات-که به عنوان بازارهای آهنربا نیز شناخته می شود-مقصد مهاجرت برای افراد و مشاغل هستند. جمعیت و بازارهای شغلی سریعتر از میانگین ایالات متحده در حال رشد هستند و نسبت های بیشتری از هزاره ها و Gen-Xers دارند و به ایجاد تقاضا برای خانه های اجاره ای یک خانواده کمک می کنند.

همانطور که روندهای نوظهور خاطرنشان می کند ، بازارهای ثانویه املاک و مستغلات نیز شهرهای ترجیحی برای سازندگان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات هستند. در حقیقت ، بازارهای ثانویه املاک و مستغلات 8 از 10 بازار برتر را با بهترین چشم انداز کلی املاک و مستغلات ادعا می کنند.

ویژگی های بازار املاک و مستغلات ثانویه

ویژگی های اصلی بازارهای ثانویه املاک و مستغلات شامل رشد شدید جمعیت و شغلی ، افزایش زیاد قیمت اجاره ، با قیمت خانه که هنوز هم نسبتاً مقرون به صرفه است.

اندازه متوسط جمعیت یک بازار املاک و مستغلات ثانویه حدود 3. 3 میلیون نفر است که تقریباً به همان میانگین در بازارهای اولیه است. برخی از بزرگترین بازارهای ثانویه املاک و مستغلات ، مانند کلانشهرهای دالاس/فورت ورث و ققنوس ، به ترتیب 7. 6 میلیون نفر از ساکنان و 4. 8 میلیون نفر ساکن هستند.

رشد سریع جمعیت در بازارهای ثانویه املاک مسئول مقدار قابل توجهی از توسعه املاک و مستغلات و رشد شغل است. در واقع، بازارهای ثانویه املاک و مستغلات مانند آتلانتا، دالاس/فورث ورث و فینیکس همگی در طول 3 سال گذشته شاهد رشد جمعیت بیش از 5 درصد بوده اند.

رشد اجاره خانه های اجاره ای یک خانواده (SFR) در 3 بازار ثانویه املاک و مستغلات بالاترین میزان در کشور است. بر اساس گزارش سه ماهه سوم سال 2021 روند سرمایه گذاری تک خانواده از Arbor، رشد اجاره SFR در میامی، فینیکس و لاس وگاس به ترتیب 21. 4٪، 19. 2٪ و 15. 4٪ بین آگوست 2020 تا اوت 2021 افزایش یافت. در مقایسه، اجاره سالانهرشد در بازارهای اولیه املاک و مستغلات بوستون و شیکاگو به ترتیب تنها 1. 5٪ و 1. 4٪ بود.

حتی اگر تقاضا برای ملک اجاره ای تک خانواده در بازارهای ثانویه املاک و مستغلات بسیار زیاد است، قیمت خانه هنوز نسبتاً مقرون به صرفه است. طبق گفته Zillow، ارزش معمولی یک خانه طبقه متوسط در نشویل 376, 729 دلار است، در حالی که ارزش یک خانه طبقه متوسط در Raleigh/Durham و Phoenix به ترتیب 390, 571 و 383, 924 دلار است (از 31 اکتبر 2021).

10 بازار ثانویه املاک و مستغلات

زیر گروه های ثانویه بازار املاک و مستغلات

بازارهای ثانویه املاک و مستغلات به 3 زیر گروه مختلف توسط Emerging Trends طبقه بندی می شوند:

• شهرهای Super Sun Belt مانند آتلانتا، دالاس/فورث ورث و فینیکس دارای اقتصادهای بزرگ و متنوعی هستند که طیف وسیعی از کسب و کارها را به خود جذب می کنند. در حالی که شهرهای سراسر کشور در طول همه گیری شاهد کاهش اشتغال بودند، پیش بینی می شود که بازارهای املاک و مستغلات Sun Belt تقریباً تمام مشاغل از دست رفته خود را تا پایان سال جاری بازگردانند. دولت های دوستدار کسب وکار و کیفیت زندگی بهتر دو دلیلی هستند که باعث می شوند رشد بازارهای ثانویه املاک در کمربند خورشید بسیار قوی باشد.
• شهرهای 18 ساعته از جمله شارلوت، دنور، و سالت لیک سیتی دارای مراکز فعال و گره های حومه شهری هستند. اگرچه قیمت مسکن به اندازه گذشته پایین نیست، اما بازارهای ثانویه املاک و مستغلات مانند این هنوز از مهاجرت داخلی سود می برند، تا حدی از مهاجرت افرادی که از بازارهای اولیه گران قیمت املاک و مستغلات نقل مکان می کنند.
• طبق روندهای نوظهور ، شهرهای Supeova مانند آستین ، نشویل و رالی/دورام در حال پارگی هستند. اگرچه از نظر اندازه نسبتاً كوچك است ، اما شهرهایی مانند اینها دارای سطح متوسط اشتغال یقه سفید و تنوع اقتصادی هستند و به بازارهای ثانویه املاک و مستغلات متمرکز توسعه دهندگان و سرمایه گذاران املاک کمک می کنند.

کدام انتخاب بهتر است؟

فرصت های بالقوه برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات در همه جا وجود دارد ، هم در بازارهای اولیه شهری و هم در بازارهای ثانویه حومه شهر. در حقیقت ، بازارهای اولیه و ثانویه املاک و مستغلات به طور مساوی به عنوان بازارهای املاک و مستغلات در سال 2022 توسط 2130 پزشک املاک و مستغلات که توسط ULI و PWC مورد بررسی قرار گرفتند ، قرار گرفتند.

هنگام تجزیه و تحلیل هر بازار املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری بالقوه ، عواملی که سرمایه گذار در نظر گرفته می شود شامل قیمت مناسب قیمت خانه ، عرضه و تقاضا در بازار ، نرخ رشد جمعیت و رشد شغلی و بازده بالقوه سرمایه گذاری است.

این مقاله ، و وبلاگ Boofstock به طور کلی ، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و سرمایه گذاری ، مالیات ، برنامه ریزی مالی ، قانونی یا مشاوره املاک و مستغلات نیست. Boofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفاً برای مشاوره در این زمینه ها با متخصصان خود مشورت کنید. اگرچه Boofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است ، اما Boofstock در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ هیچ گونه بازنمایی یا ضمانتی ایجاد نمی کند.

جف روهد

جف بیش از 25 سال تجربه در کلیه بخش های صنعت املاک و مستغلات از جمله سرمایه گذاری ، کارگزاری ، مسکونی ، تجاری و مدیریت املاک دارد. در حالی که تجارت املاک و مستغلات وی در Autopilot اجرا می شود ، وی مقالاتی را برای کمک به سایر سرمایه گذاران در رشد و مدیریت اوراق بهادار املاک و مستغلات خود می نویسد.